贈与の登記 | 西宮市の中本司法書士事務所

贈与の登記

Service

相続争いの予防、相続税対策、家族への支援のために。

無償で(お金を払わず)不動産の名義を変えること。これを「生前贈与」といいます。生前贈与によって、将来の相続争いを予防したり、相続税対策をしたりすることができます。
しかしポイントを押さえなければ、思わぬ税金がかかったり、逆に相続争いの原因になることもあります。

特に贈与税は丁寧に検討してから登記しなければ、取り返しがつかないことになります。税理士と同席してのご相談も可能です。税金についても不安な方は、お気軽にご相談ください。

  • 高齢なので、後々のために子に名義変更したい。
  • 配偶者控除を使って、妻に名義を変更したい。
  • 数年に分けて、毎年少しずつ持分を移したい。

1.贈与登記の取り扱い事例

過去の案件から、代表的なものを挙げています。
ただし、以下はあくまで私の事務所の対応です。事務所によって異なる場合があります。

よくあるケース

親子間の贈与(相続時精算課税)

相続時精算課税は複雑な制度ですので、必要に応じて税務署や税理士への事前相談をおすすめします。

夫婦間の贈与(配偶者控除)

一定の場合は贈与税はかかりませんが、不動産取得税はかかることが多いです。

祖父母から孫への贈与

ご高齢の場合、判断能力について医師の診断書を手配することもあります。

兄弟間の贈与

贈与税が多額になるケースが多いため、注意が必要です。

毎年少しずつ持分を贈与

贈与税を軽減する効果があります。2年目以降の費用は割引いたします。

相続と同時に行う贈与(持分の整理)

相続時に共有持分を整理することがあります。

2.贈与税について

贈与税には、暦年課税と相続時精算課税という二つの課税方法があります。相続時精算課税を選ぶと、暦年課税には戻れません。
(概要を記載していますが、詳しくは税務署にご確認いただくか、税理士にご相談ください。ご紹介可能です。)

暦年課税(原則)

1月1日から12月31日までの1年間にもらった財産に課税されます。
110万円の基礎控除があり、この金額以下なら贈与税がかかりません。
誰から誰への贈与かにより、2種類の税率があります。

贈与税の計算と税率(暦年課税・国税庁ホームページ)

相続時精算課税(選択時)

こちらは暦年課税と違い、選択時に適用されます。税金がかからなくても税務署へ申告しなければなりません。
こちらを選ぶと、生涯で合計2,500万円までは課税されません。
ただし超えると一律20%で課税されます。

ポイントは、その名のとおり相続時に精算されることです。
相続税を計算するときに、この制度を使った贈与財産の額を相続財産に加えます。
そして、計算した相続税額から納付した贈与税額を引きます。
また、贈与する人ともらう人に年齢などの条件もあります。

2,500万円まで非課税と魅力的ではありますが、とても複雑な制度です。
使うのであれば、事前に税務署や税理士に確認することをお勧めします。

相続時精算課税の選択(国税庁ホームページ)

配偶者控除(特例)

婚姻期間が20年以上の夫婦間で、居住用不動産(または取得のための資金)を贈与したときは、暦年課税の基礎控除110万に加えて2,000万円までは非課税となります。
これも相続時精算課税と同じで、税金がかからなくても税務署へ申告しなければなりません。

夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除(国税庁ホームページ)

3.よくあるご質問

贈与登記についてのよくある質問をまとめました。

親から贈与を受けますが、親が高齢です。代理で手続きできますか?

代理での手続きはできません。必ずご本人にお会いして意思を確認させていただきます。
来所が難しければ、出張対応いたします。
認知症等により判断能力が欠けている場合は、贈与できません。
場合によっては、判断能力があるという医師の診断書を手配します。(後日のトラブル防止のため)

住宅ローンが残っている不動産を贈与できますか?

銀行の承諾が必要なことが多いです。(抵当権設定時の契約書をご確認ください。)
完済後に贈与するか、承諾を得ることをお勧めします。

借金があります。差押えを回避するために贈与できますか?

一定の場合には、贈与が取り消される可能性があります。(詐害行為取消)
また、犯罪(強制執行妨害目的財産損壊等罪)に該当するおそれがある場合は、受任できません。

権利証をなくしてしまいましたが、贈与できますか?

可能です。事前通知という方法を使えば、追加費用はかかりません。
詳しくは面談時にご説明します。

4.贈与登記の必要書類

初回持ち物

以下をお持ちくだされば、詳しく見積もりできます。(揃えられる範囲で結構です。)

1. 固定資産税納税通知書 毎年5月頃に送られてきます。 詳しくはこちら。
2. 権利証 初回はなくても構いません。登記申請時には必要です。紛失の場合は、事前通知という制度を使います。
3. 認印
4. 身分証明書 運転免許証、保険証、マイナンバーカードなど。

面談後に集めていただく書類

事案によって異なるため、初回にご案内します。
印鑑証明書以外は、こちらで集めることもできます。

5.費用

司法書士の料金と以下の税金がかかります。登録免許税は司法書士がお預かりして、法務局へ納めます。

司法書士の料金

一般的な贈与登記であれば、5万円程度です。(贈与契約書作成を含む)
贈与する方の住所変更登記が必要な場合は、1万円程度加算となります。

登録免許税

登記の税金です。法務局に納めます。
税率は不動産評価額の20/1000です。(例えば、評価額が1000万円なら20万円)
評価額は、固定資産税納税通知書に記載があります。

贈与税

詳しくは上記「2.贈与税について」をご参照ください。

司法書士は税務相談には応じることができません。必要に応じて、税務署や税理士にご確認ください。

不動産取得税

その名の通り、不動産を取得した方にかかる税金(県税)です。築年数によっては軽減があります。

詳しくは各都道府県のホームページ等をご参照ください。
不動産取得税について(兵庫県ホームページ)

6.ご相談の流れ

完了までは、通常1か月程度です。

  1. 01. お問い合わせ

    まずは電話またはメールでお問い合わせください。
    電話では、「ホームページを見ました」とお伝えいただけるとスムーズです。面談をご希望であれば、日時を調整します。ご不明な点がありましたら、遠慮なくお尋ねください。

  2. 02. 面談

    初回は、当事者の一人がお越しいただければ結構です。(署名する時には相手方にもお会いします。)

    贈与では税金の検討が必須です。必要に応じて税務署へ相談していただくか、税理士をご紹介します。また見積書を作成しますので、納得いただけましたらご依頼ください。必要書類をご案内します。

  3. 03. 必要書類の収集

    面談時ご案内した必要書類(住民票や印鑑証明書など)を集めていただきます。

    それらをもとに、司法書士が登記に必要な押印書類を作ります。

  4. 04. 署名押印

    原則として、贈与する方と贈与を受ける方が揃って、ご署名していただきます。

    後々問題にならないように、司法書士が贈与の意思を確認します。

  5. 05. 贈与登記の申請→完了

    司法書士が法務局へ申請します。
    1週間ほどで完了します。

    完了後の受け取りも司法書士が行います。
    依頼者の方が法務局に行く必要はありません。

  6. 06. ご返却・業務終了

    登記簿をとり、間違いなく登記されていることを確認します。
    登記識別情報(昔の権利証)を製本し、お渡しして業務完了です。

    配偶者控除や相続時精算課税を使うときは、贈与税の申告をお願いします。
    専門家に任せたいという方には、税理士をご紹介いたします。